Są sformułowania, których prawnicy wystrzegają się jak ognia. Mimo tego, niektóre z nich w społeczeństwie są chlebem powszednim. Jednym z takich wyrażeń jest właśnie przepisanie mieszkania na żonę. No bo kto, choć raz w życiu nie spotkał się z takim określeniem?
Sama zawsze uśmiecham się pod nosem, gdy słyszę „jak przepisać mieszkanie na małżonka/dziecko/rodziców?”.
Brzmi niegroźnie, ale tak właściwie co sie pod tym kryje? Czy jest to na tyle oczywiste, że każdy wie o co chodzi?
Swoją drogą, jestem ciekawa, co przyszło Ci do głowy, gdy pierwszy raz spotkałeś się z takim określeniem.
Otóż, przepisanie mieszkania na żonę to nic innego jak darowanie jej mieszkania, czyli po prostu – darowizna. I w sumie – ma to sens! Domyślam się, że „przepisanie” wzięło się zwyczajnie z formy dokonania darowizny, o której opowiem Ci trochę więcej.
Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego.
Czyli – gdzieś (na papierze), coś (oświadczenie darczyńcy) zapisano, a więc przepisano z siebie na kogoś innego. Skomplikowane? Jednak to by się zgadzało.
Ale chwila, na pewno znajdzie się ktoś, kto powie stanowczo „Darowizna wcale nie musi być w formie aktu notarialnego!”.
No tak, rzeczywiście.
W jakiej formie dokonać darowizny?
Tak jak już wspomniałam oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednak nie zastosowanie się do tego nie musi sprawić, że darowizna będzie nieważna.
Umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.
Dla przykładu – czy spotkałeś się z tym, by przygotowywać umowę w formie aktu notarialnego wobec każdej darowizny? Czy w chwili, kiedy obdarowujesz bliską osobę prezentem sporządzacie akt notarialny? A no właśnie…
Ale, ale! Przecież my dzisiaj będziemy mówić o nieruchomościach. A dla tych nie ma zmiłuj – forma aktu notarialnego musi być zachowana.
I nie jest to wcale mój wymysł.
Kodeks cywilny jest w tej kwesii nieugięty. Przepisy dotyczące ważności umowy darowizny, nawet bez zachowania formy aktu notarialnego w sytuacji gdy przyrzeczone świadczenie zostało spełnione nie uchybiają przepisom, które ze względu na przedmiot darowizny wymagają zachowania szczególnej formy dla oświadczenia obu stron.
Czyli nawet przepisanie mieszkania na żonę powinno być dokonane w formie aktu notarialnego.
No bo spójrz, zgodnie z art. 158 kodeksu cywilnego:
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Powiesz – okej, ale przecież nie ma rygoru nieważności, jeśli nie zachowa się formy aktu notarialnego. W takim wypadku nic nam nie grozi przez nie zachowanie tej formy.
Zauważy tylko, że wcale nie musi być takiego rygoru. Wszystko będzie jasne, gdy spojrzysz na art. 73 § 2 kodeksu cywilnego:
Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna.
Forma aktu notarialnego jest taką formą szczególną.
Darowizna mieszkania do majątku osobistego
Ale gdy podstawy mamy już za sobą, przejdźmy zatem do przepisania… darowizny (!) mieszkania żonie.
Pozwól, że będę używała tych dwóch sformułowań zamiennie, z myślą jednak, że chodzi dokładnie o to samo.
Pewnie domyślasz się, że wydarzyło się coś, co skłoniło mnie do rozwinięcia tego tematu. I przyznam Ci rację – faktycznie tak było.
A sprawa dotyczyła właśnie darowizny. Co prawda w nieco innym wydaniu. Ale już tłumaczę o co chodzi.
Rodzice darowali synowi mieszkanie. Syn pozostawał wówczas w związku małżeńskim, w którym obowiązywała wspólność majątkowa. Nie ma to jednak większego znaczenia.
Umowa darowizny zawierała deklarację darczyńców, iż przedmiot darowizny będzie wchodził do majątku osobistego obdarowanego. Nie upatrujmy w takim działaniu żadnego podstępu podatkowego. Rodzice zwyczajnie nie pałali entuzjazmem do małżonki syna. Dlatego postanowili, że nic się jej nie należy, a na pewno nie mieszkanie.
Z zasady, darowizna wchodzi do majątku osobistego małżonka, który ją otrzymał.
A mówi o tym kodeks rodzinny i opiekuńczy w art. 33 pkt 2, zgodnie z którym:
Do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.
Zgodnie z tym rodzice nawet nie musieli wskazywać w umowie darowizny, że jej przedmiot będzie należał do majątku osobistego syna, bo tak wygląda to z mocy samej ustawy. Gdyby jednak mieli życzenie, by mieszkanie należało do majątku wspólnego małżonków – powinni sformułować takie postanowienie w umowie.
No dobrze, ale zapytasz pewnie dlaczego rozwodzę się nad darowizną dla syna podczas gdy w tytule jasno wskazałam, że chodzi o przepisanie mieszkania na żonę. Już spieszę z odpowiedzią.
Otóż, syn przyjął darowiznę, a po kilku latach zdecydował przekazać ją dalej małżonce.
Pstanowił po prostu darować żonie, do jej majątku osobistego, mieszkanie, które otrzymał od rodziców również w drodze darowizny.
Przepisanie mieszkania na żonę wbrew woli pierwotnych darczyńców
Pewnie jak się domyślasz, jego rodzice nie byli zadowoleni.
Uznali przepisanie mieszkania na żonę, wbrew ich zgody, za rażąco niewłaściwe zachowanie syna.
Poza tym, przecież rodzice jasno wyrazili się w pierwotnej umowie darowizny, że jej przedmiot będzie wchodził do majątku osobistego obdarowanego. Ale czy to oznacza, że obdarowany nie może już nic zrobić z otrzymaną nieruchomością?
Otóż, dyspozycje rodziców dotyczące przedmiotu darowizny zakończyły się wraz z darowaniem mieszkania.
Od tej pory mieszkanie stanowi już własność syna, a więc może on dysponować nią w sposób dowolny. I to bez konieczności uzyskania zgody rodziców, od których mieszkanie takie otrzymał.
Nie stoi to więc na przeszkodzie przepisania mieszkania na żonę.
Zobacz także:
- Darowizna nieruchomości obciążonej hipoteką – Czy możliwe jest darowanie dziecku nieruchomości obciążonej hipoteką? Kto wtedy jest zobowiązany do spłaty kredytu? Czy powinieneś martwić się o majątek dziecka?
- Czy spłata kredytu za małżonka jest darowizną? – Wyobraź sobie sytuację, gdy jeden z małżonków spłaca kredyt za drugiego małżonka. Czy w takiej sytuacji należy dokonać zgłoszenia darowizny w urzędzie skarbowym?
Podziękowania dla:
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }